Một vài năm gần đây bất động sản công nghiệp thực sự bùng nổ ở khắp các tỉnh thành có tiềm năng phát triển trên cả nước. Có thể thấy rằng, bất động sản công nghiệp sẽ tác dụng tích cực đến các thị trường khác.
Bất động sản công nghiệp là gì?
Khái niệm về bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp…
Thực tế hiện nay, mặc dù đã phát triển nhiều khu công nghiệp nhưng thực tế khả năng đáp ứng vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng khan hiếm, cung chưa đủ cầu.
Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, nhiều tập đoàn đã và đang di dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam như: Foxcom, Lenovo, Nintendo, Hanwha, Yokowo, Shuafu, Goertek, Sharp, Kyocera, Oasis…Điện tử, may mặc, sản xuất phụ tùng là các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của các tập đoàn này.
Bất động sản công nghiệp hút đầu tư – Nguyên nhân từ đâu?
Tư vấn cấp cao dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, ông John Campbell cho hay, chính những căng thẳng trong thương mại Mỹ – Trung cũng như các hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam tham gia đã tạo cơ hội, thu hút vốn nguồn vốn đầu tư, tác động tích cực đến ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam. Đáng chú ý hơn, việc xóa bỏ 99% thuế hải quan, hàng hóa sau khi ký kết các Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) sẽ gia tăng thu hút vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
Việc đặt nhà máy tại Việt Nam đồng nghĩa với việc các tập đoàn đa quốc gia sẽ đem theo một lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư, người lao động. Ông cũng chỉ ra rằng bất động sản công nghiệp phát triển cũng tác động rất tích cực và trực tiếp đến các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng cho thuê…dự báo sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.
Bất động sản công nghiệp có chiều hướng "nhích” lên
CBRE Việt Nam cũng đưa ra số liệu dẫn chứng về giá đất công nghiệp của Trung Quốc và Việt Nam đang có sự chênh lực rõ rệt. Từ 100 – 140 USD/m2 là giá thuê đất công nghiệp ở Việt Nam có sức hấp dẫn hơn so với Trung Quốc đang ở mức 180 USD/m2/chu kỳ.
Trong năm 2019, mức giá thuê tại các khu công nghiệp ở Việt Nam đã có chiều hướng tăng và tỉ lệ lấp đầy đã nhích lên. Đây là số liệu thống kê của Công ty JLL Việt Nam. Cụ thể, giá thuê trung bình quý II/2019 đã tăng 15,8% so quý trước. TP HCM tiếp tục là thị trường có giá thuê đất và nhà xưởng cao nhất phía Nam với mức giá 162 USD/m2/chu kỳ thuê . Đứng ở vị trí thứ 2 là tỉnh Đồng Nai 160 USD/m2/chu kỳ thuê. Ngoài 2 khu vực đầu tư truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai, với tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng phát triển, tỉnh Long An cũng được đánh giá rất tiềm năng.
JLL Việt Nam cũng cho biết thêm, thực tế các khu công nghiệp hiện hữu đã có tỉ lệ lấp đầy cao, thời gian tới những khu công nghiệp mới sắp đưa ra thị trường sẽ đáp ứng dần các nhu cầu mới của nhà đầu tư. Tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt được mức cao với 81% trong quý II/2019 của 5 thị trường công nghiệp hàng đầu tại khu kinh tế trọng điểm miền Nam. Dẫn đầu vẫn là TP HCM, Bình Dương và Đồng Nai.
Triển vọng phát triển trong tương lai, sẽ có khoảng 18.290 ha đất đã được định hướng cho phát triển công nghiệp ở khu vực phía Nam, phần lớn nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu ở các tỉnh Long An, Bình Dương và Đồng Nai.
Phát triển chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang mô hình hiện đại
Trong bối cảnh bất động sản công nghiệp đang bùng nổ để đón đầu xu hướng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào Việt Nam, nhiều khu công nghiệp trên địa bàn TP HCM đã nỗ lực cải thiện, thay đổi để thu hút doanh nghiệp.
Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, các nhà xưởng cao tầng được đầu tư xây dựng ở một số khu công nghiệp. Điển hình tại KCX Linh Trung đang xây dựng nhà xưởng cao tầng, KCX Tân Thuận (quận 7), chủ đầu tư đã xây dựng 3 khối nhà xưởng cao tầng cho thuê.
Các KCN đang tiến hành chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang mô hình "khu thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại” nhằm tăng sức cạnh tranh, sức hấp dẫn.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển khi các tập đoàn dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam. Bởi hiện tại sức cạnh tranh của Việt Nam còn thua Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ…. Nên đừng quá kỳ vọng và ảo tưởng về những lợi ích to lớn mà xu hướng này mang lại.
Ông Châu cho biết thêm, để ứng xử với xu hướng dịch chuyển này cần nâng cao chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực, nâng cao năng lực cạnh tranh từ việc phát triển hạ tầng…văn phòng làm việc sẽ sôi động, căn hộ cho thuê, các dịch vụ liên quan đến giáo dục, vui chơi, giải trí, mua sắm… cũng sẽ được thúc đẩy từ sự phát triển của bất động sản công nghiệp.
Cũng liên quan đến phát triển mặt bằng sản xuất trong bối cảnh hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng bên cạnh mô hình truyền thống, vốn rất khó để doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận, các công ty bất động sản công nghiệp nên nghiên cứu mô hình kiểu mới cung cấp dịch vụ, nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin, sử dụng năng lượng tái tạo.