Thống kê sơ bộ từ một số doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh quý II/2022 cho thấy, tất cả đều có lãi. Tuy nhiên, bức tranh lợi nhuận có sự phân hóa rõ rệt giữa nhóm doanh nghiệp còn diện tích thương phẩm lớn và nhóm doanh nghiệp đã lấp đầy. Trong đó, nhiều doanh nghiệp lãi lớn nhờ mảng KCN.

Tổng Công ty Viglacera (Mã: VGC) báo LNST quý này đạt xấp xỉ 691 tỷ đồng, tăng 98% so với cùng kỳ 2021. Lợi nhuận nửa đầu năm đạt 1.443 tỷ đồng, cao gấp 2,3 lần 6 tháng đầu năm ngoái.

Viglacera cho biết, một trong những nhân tố giúp kết quả kinh doanh quý này cải thiện là do mảng bất động sản KCN tiếp tục có đóng góp lớn, ngoài ra còn có lĩnh vực vật liệu xây dựng. Cụ thể, dịch vụ cho thuê bất động sản và hạ tầng KCN trong nửa đầu năm nay hơn 2.352 tỷ đồng, tăng trưởng gần 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Công ty mẹ Tổng công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh quý II đột biến với doanh thu thuần xấp xỉ 2.197 tỷ đồng và LNST xấp xỉ 1.416 tỷ đồng, cao gấp hơn 23 lần và 6 lần cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng, doanh thu công ty đạt 2.889 tỷ đồng, gấp hơn 15 lần và lãi sau thuế 1.627 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần nửa đầu năm 2021.

Toàn bộ nguồn thu trong nửa đầu năm nay của IDICO đến từ hoạt động cho thuê hạ tầng KCN trong khi mảng kinh doanh điện không phát sinh do nhà máy thủy điện Đak Mi 3 tạm ngưng vận hành đến 30/9/2022.

Một ông lớn khác là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) báo lãi quý II gần 979 tỷ đồng, tăng 88% so với cùng kỳ năm trước. Đóng góp chính cho kết quả này là doanh thu kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư với 1.512 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng, Becamex IDC đạt tổng doanh thu 3.358 tỷ đồng, tăng 7%; LNST đạt xấp xỉ 1.370 tỷ đồng, tăng gần 3% so với cùng kỳ.

Quý này, Công ty Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (Mã: ITA) ghi nhận doanh thu thuần gần 310 tỷ đồng, gấp 2 lần và LNST xấp xỉ 118 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần cùng kỳ năm trước. Hết nửa năm, doanh thu thuần công ty tăng 16% lên hơn 373 tỷ đồng và LNST xấp xỉ 134 tỷ đồng, tăng trưởng 77%.

Tân Tạo cho biết, đóng góp chính cho sự tăng trưởng 6 tháng đầu năm chủ yếu là nhờ nguồn thu từ cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng với gần 246 tỷ đồng, tăng 26% so với cùng kỳ năm 2021.

Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, UPCoM: SNZ) cũng vừa báo lãi quý II tăng 41% lên gần 424 tỷ đồng nhờ doanh thu kinh doanh một số lĩnh vực tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu từ kinh doanh KCN của công ty đạt gần 337 tỷ đồng, tăng gần 47%. Nhờ kết quả kinh doanh quý II khả quan, LNST 6 tháng đầu năm của Sonadezi tăng trưởng 10% so với cùng kỳ lên 671 tỷ đồng.

"Ông lớn" lãi đột biến nhờ thu nhập khác

Quán quân lợi nhuận quý này thuộc về Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) với gần 1.934 tỷ đồng, cao gấp gần 24 lần cùng kỳ. Đây là khoản lãi kỷ lục của Kinh Bắc kể từ khi lên sàn.

Tuy nhiên, đóng góp chính cho kết quả này không phải là mảng bất động sản KCN mà là nhờ khoản thu nhập khác lên tới gần 1.913 tỷ đồng. Theo thuyết minh của doanh nghiệp, đây là "chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh từ giao dịch tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% với CTCP Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng”. 

Trong khi đó, hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng quý này chỉ ghi nhận doanh thu hơn 592 tỷ đồng, giảm 71% so với cùng kỳ năm trước.

Sau 6 tháng đầu năm, Kinh Bắc đem về gần 1.087 tỷ doanh thu thuần và gần 2.457 tỷ LNST, giảm 61% về doanh thu nhưng tăng 210% về lợi nhuận so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn với nhóm các doanh nghiệp có KCN đã lấp đầy, không còn nhiều diện tích cho thuê như Long Hậu, Thống Nhất, Tín Nghĩa, D2D vẫn ghi nhận doanh thu đều đặn, lượng tiền mặt và "của để dành” khá lớn.

Trong đó, CTCP Long Hậu (Mã: LHG) ghi nhận lợi nhuận quý II giảm mạnh 81% còn gần 41 tỷ đồng. Nguyên nhân do doanh thu mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê lại đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và nhà xưởng giảm 65% so với cùng kỳ từ xấp xỉ 494 tỷ về 173 tỷ đồng. Công ty chỉ còn đất công nghiệp thương phẩm tại KCN Long Hậu 3 (khai thác từ năm 2019).

Kết quả, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 6 tháng đầu năm đạt gần 348 tỷ đồng, giảm gần 48% và LNST đạt gần 90 tỷ đồng, giảm 64% so với cùng kỳ.

Với CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP), công ty ghi nhận doanh thu và LNST quý II đạt lần lượt hơn 38 tỷ và gần 12 tỷ đồng, giảm gần 35% và 42% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận nửa đầu năm cũng giảm 71% về gần 18 tỷ đồng. Tại thời điểm cuối quý II, doanh nghiệp đang có hơn 898 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng.

CTCP Thống Nhất (Mã: BAX) chỉ đem về hơn 24 tỷ đồng doanh thu và gần 9 tỷ đồng lợi nhuận trong quý này, giảm 29% và 54% so với cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng, doanh nghiệp đạt 189 tỷ đồng doanh thu và 57 tỷ đồng LNST, tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm 2021. Đáng chú ý, Thống Nhất hiện có hơn 486 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, gồm cả ngắn hạn và dài hạn. Đây là doanh thu nhận trước tiền cho thuê đất và cơ sở hạ tầng.

CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã: D2D) báo lợi nhuận quý II giảm một nửa so với cùng kỳ năm ngoái về hơn 767 triệu đồng. Lợi nhuận nửa năm cũng giảm mạnh từ hơn 108 tỷ về gần 7 tỷ đồng. Doanh thu chưa thực hiện tại ngày 30/6 của D2D lên tới gần 617 tỷ đồng, chủ yếu là tiền khách hàng trả trước thuê đất KCN Nam Tân Uyên 2.

Nhu cầu và giá thuê đất dự báo tiếp tục tăng

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) mới đây, SSI Research cho rằng, nhu cầu thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 nhờ xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục.

Bên cạnh đó là các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam như ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng sẽ được thúc đẩy phát triển trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN .

Do đó, nhóm phân tích kỳ vọng, trong nửa cuối năm 2022, lợi nhuận sau thuế (LNST) của một số doanh nghiệp trong ngành này sẽ tăng trưởng so với cùng kỳ.

"Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng hơn 24% chủ yếu đến từ việc ghi nhận từ diện tích đất cho thuê tăng mạnh trên nền thấp của 6 tháng cuối năm 2021. Đồng thời cũng có một số KCN chuyển đổi cách ghi nhận đều sang ghi nhận một lần dẫn đến lợi nhuận tăng khá mạnh so với cùng kỳ”, bà Ngô Thị Kim Thanh, Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư SSI Research nhận định.

Cụ thể, LNST của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) dự kiến tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9 ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CaptaLand.

SSI Research dự báo, doanh thu hợp nhất năm 2022 của Becamex IDC đạt 10.568 tỷ đồng, tăng 51% và LNST đạt 3.594 tỷ đồng, tăng 106% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận công ty liên doanh liên kết dự kiến đạt mức 1.320 tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ nhờ vào tăng trưởng 20% tại VSIP nhờ vận hành KCN mới là VSIP3 và liên doanh Warburg Pincus sẽ không còn lỗ.

Nhóm phân tích cũng dự phóng LNST của Tổng công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) trong nửa cuối năm nay sẽ tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh.

Giá thuê tại KCN Phú Mỹ 2 đã có mức tăng 20% trong những tháng đầu năm 2022, KCN Hựu Thạnh cũng có giá thuê đạt mức 130-140 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 8% so với cùng kỳ). Theo đơn vị này, với lợi thế phần lớn diện tích đất đã được đền bù giải tỏa tại KCN Phú Mỹ II mở rộng và Hựu Thạnh sẽ giúp IDICO cải thiện biên lợi nhuận khi giá thuê tăng. 

Với Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC), công ty chứng khoán này dự báo, nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công, lợi nhuận ròng của doanh nghiệp trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, công ty chứng khoán này khuyến nghị, nhà đầu tư cần thận trọng khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản công nghiệp sau các mùa báo lãi đột biến. Nguyên nhân theo SSI Research cảnh báo là tỷ lệ lấp đầy hiện nay của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%.

Trong khi thời gian đền bù giải phóng mặt bằng của nhiều dự án đầu tư mới đang chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn. Điều này sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận các doanh nghiệp trong các kỳ báo cáo sau.

"Xu hướng dòng vồn FDI tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê và giá thuê tăng sẽ tác động tích cực đến lợi nhuận các doanh nghiệp KCN đang niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong nửa cuối năm 2022 – 2023, cổ phiếu nhóm bất động sản KCN vẫn là nhóm khá được quan tâm. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể quan tâm đến các cổ phiếu mà vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn”, bà Thanh khuyến nghị.