Thay vì chỉ cho thuê đất và nhà xưởng như trước đây, bất động sản (BĐS) công nghiệp hiện đang được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước chú trọng đầu tư sâu hơn; trong đó có cả dịch vụ, đô thị và đặc biệt là hệ sinh thái công nghiệp xanh, bền vững.

Điểm sáng đầu tư

Trong bối cảnh giao thương quốc tế vẫn còn những gián đoạn và đứt quãng do những yếu tố bất ổn về địa chính trị và chính sách kiểm soát dịch bệnh tại một số quốc gia lớn, Việt Nam được đánh giá là một điểm sáng đối với dòng vốn đầu tư toàn cầu nhờ môi trường chính trị, kinh doanh ổn định và việc thực hiện hiệu quả các biện pháp quyết liệt nhằm thực hiện mục tiêu kép của Chính phủ, vừa thích ứng an toàn với dịch bệnh, vừa phục hồi sản xuất kinh doanh.

Theo đó, sau đại dịch COVID-19, nhiều nhà đầu tư lớn đang dồn sự chú ý tới Việt Nam nhằm tìm kiếm cơ hội kinh doanh, đa dạng hóa nguồn cung ứng và dịch chuyển địa điểm đầu tư, kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ về nhu cầu rất lớn đối với cơ sở hạ tầng, trong đó có những ngành vốn đang rất sôi động như logistics, bất động sản công nghiệp…

Điển hình như khu công nghiệp VSIP I do Công ty liên doanh VSIP (liên doanh giữa Tổng công ty Becamex IDC và Tập đoàn Sembcorp Industries) làm chủ đầu tư, được xem là một trong những khu công nghiệp kiểu mẫu của Việt Nam nhờ hệ thống quản lý và kết cấu hạ tầng đều đạt tiêu chuẩn quốc tế. Sau 25 năm hoạt động, khu công nghiệp này được phủ kín 100% với tổng nguồn vốn đầu tư khoảng 3,2 tỷ USD từ 231 dự án.

Từ sự thành công đó, khu công nghiệp VSIP II, bắt đầu phát triển năm 2006, quy mô đã mở rộng hơn 2.000 ha và chủ đầu tư đã định hướng quy hoạch phát triển khu công nghiệp, đô thị, dịch ngay từ đầu. Hiện nay, VSIP II đã hoàn thành xây dựng hạ tầng, lấp đầy 99% diện tích khu công nghiệp, thu hút gần 340 dự án công nghiệp với tổng số vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD.

Một điểm đáng chú ý trong cách xây dựng khu công nghiệp của VSIP là mỗi dự án mới khi được giới thiệu ra thị trường, chủ đầu tư luôn tìm cách "lên đời” những dự án sau. Cụ thể, tháng 3/2022, Công ty VSIP tiếp tục khởi công xây dựng khu công nghiệp VSIP III tại Bình Dương với quy mô 1.000 ha, tổng đầu tư 6.407 tỷ đồng.

Tương tự, sau thành công của khu công nghiệp Amata (Biên Hòa, Đồng Nai) do Tập đoàn Amata làm chủ đầu tư có quy mô hơn 513 ha và tỷ lệ lấp đầy hơn 90%, doanh nghiệp này cũng đã khởi công xây dựng khu công nghiệp Sông Khoai tại thị xã Quảng Yên (Quảng Ninh) với tổng vốn đầu tư 3.535 tỷ đồng, quy mô 123 ha.

Nhà đầu tư BĐS công nghiệp đến từ Thái Lan cũng tiếp tục "lên đời” cho dự án tiếp theo khu đầu tư dự án khu công nghệ công nghệ cao Long Thành (Đồng Nai) với diện tích 410 ha. Đây là dự án khu công nghiệp công nghệ cao đầu tiên tại Đồng Nai, dự kiến khi hoàn thành sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thuộc lĩnh vực công nghệ cao vào thuê đất, làm nhà máy sản xuất.

Đánh giá về điểm sáng đầu tư BĐS công nghiệp tại Việt Nam, ông Lance Li, Tổng giám đốc CTCP Phát triển công nghiệp BW cho biết, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đã phát triển theo chiều hướng tốt trong thời gian gần đây. Nhìn vào số liệu hoạt động quý I/2022 cho thấy, nền kinh tế Việt Nam đang hồi phục rõ nét, đặc biệt có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam để đặt cơ sở sản xuất. Tất cả các nhà đầu tư này đều chuyển một phần hoặc toàn bộ chuỗi cung ứng của họ sang Việt Nam.

Theo ông Lance Li, lý do họ chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam vì trong đại dịch COVID-19, chuỗi cũng ứng toàn cầu đã bị ảnh hưởng nặng nề. Vì vậy, các nhà đầu tư nhận thấy rằng đã đến lúc không nói về "dự trữ vừa đủ dùng” nữa mà nói về "dự trữ đề phòng”. Theo đó, các nhà đầu tư đang thiết kế lại, tổ chức lại chuỗi cung ứng và Việt Nam đang có lợi trong quá trình thay đổi này.

Gỡ nút thắt để bắt kịp đường đua

Tại diễn đàn BĐS công nghiệp 2022 với chủ đề "Gỡ điểm nghẽn – Đón dòng vốn mới” được tổ chức mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefied cho biết, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam sau 35 năm hình thành và phát triển đã "nở rộ” cả về chất và số lượng nhờ các chính sách mới được triển khai và dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng. Theo đó, tổng diện tích đất dành cho công nghiệp tại Việt Nam đã vượt hơn 100.000 ha vào năm 2022.

"Sự tăng trưởng ngoạn mục có được là nhờ vào sự phát triển kinh tế mạnh mẽ theo hướng xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh sản xuất. Điều này được thể hiện rõ qua việc tập trung phát triển các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm tại 3 miền Bắc, Trung và Nam. Ngoài ra, với những nỗ lực to lớn từ Chính phủ trong việc đưa đất nước lên tầm cao hơn trong chuỗi giá trị công nghiệp trên toàn cầu, Việt Nam hiện đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á”, bà Trang Bùi cho biết thêm.

Tuy nhiên, theo các nhà đầu tư nước ngoài, nút thắt hiện nay của BĐS công nghiệp chính là việc hoàn thiện các cơ sở hạ tầng xung quanh các khu công nghiệp quá chậm do "nghẽn” thủ tục, chính sách. Chưa kể, nhiều cơ sở hạ tầng được thiết kế, xây dựng chưa phù hợp với từng địa phương, gây khó khăn cho việc vận chuyển logistic. Mặt khác, các nhà hoạch định chính sách vẫn chưa theo kịp với tình hình mới. Do đó, cần phải số hóa các thủ tục hành chính để chính sách mau chóng "nhảy vọt” sang giai đoạn mới, để "dứt khoát” thay đổi phù hợp với sự phát triển chức không phải là phát triển từ từ.

Bàn về vấn đề này, ông Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Vụ quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, hiện nay các thủ tục hành chính đang được Bộ cố gắng giảm tối đa để đưa các dự án BĐS công nghiệp đi vào hoạt động nhanh nhất, động bộ nhất, hạn chết nhất các thủ tục đầu tư trùng lắp… Bên cạnh đó, Bộ cũng đồng hành cùng chính quyền đẩy mạnh xây dựng hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội song song với các dự án khu công nghiệp để giúp nguồn lao động tại đây luôn ổn định. Ngoài ra, Bộ cũng đang đề xuất với Chính phủ giao quyền thêm cho các UBND tỉnh có thể ban hành các chính sách xanh để có thể lựa chọn các nhà đầu tư FDI có công nghệ tiên tiến, cùng các nhà đầu tư cộng sinh, phát triển các khu công nghiệp sinh thái, xanh và bền vững.

Đặc biệt, thị trường BĐS công nghiệp càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm. Thực tế, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn đang chờ được đầu tư vào BĐS công nghiệp. "Tuy nhiên, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Đây là chặng đường dài để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển khu công nghiệp, logistics và trở nên thu hút, cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực. Theo đó, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng…”, bà Trang Bùi nói.