Thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương được dư báo sẽ quay trở lại trong vài năm tới với mức tăng trưởng ổn định về tỷ suất vốn hóa và hiệu quả hoạt động của lĩnh vực công nghiệp.

Tỷ suất vốn hóa tăng trưởng ổn định

Theo nghiên cứu mà Viện Đất đai Đô thị (ULI) của Singapore công bố vào ngày 08/06/2022, thị trường bất động sản tại châu Á – Thái Bình Dương sẽ tăng trưởng vừa phải trong giai đoạn 2022 – 2024, hướng đến sự phục hồi bền vững sau đại dịch.

Đại diện ULI cho biết: "Các xu hướng khác phù hợp hơn trong ngắn hạn vẫn còn do tỷ lệ lạm phát ở các nền kinh tế lớn nhất trong khu vực được dự báo sẽ tăng nhanh. Trong bối cảnh này, ULI kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ duy trì khả năng phục hồi trong vài năm tới, với tỷ suất vốn hóa phần lớn ổn định đối với các lĩnh vưc văn phòng, hậu cần và bán lẻ”.

Trong số các quốc gia được khảo sát, ULI dự báo Australia sẽ dẫn đầu nhóm có nền kinh tế tăng trưởng mạnh nhất. Nhật Bản sẽ có "triển vọng kinh tế lạc quan” vào năm 2022, với tốc độ tăng trưởng nhanh hơn so với Hồng Kông, Trung Quốc, Singapore và Hàn Quốc.

Về tỷ suất vốn hóa, Singapore đứng đầu lĩnh vực hậu cần của khu vực, đạt 6,4% trong năm 2022. Tỷ suất này ở mức vừa phải tại Hồng Kông (3,55%), Thượng Hải (5%), Tokyo (3,20%), Seoul (3,8%) và Sydney (3,4%), và tiếp tục duy trì ổn đinh cho đến năm 2024.

Tỷ suất vốn hóa phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của bất động sản. Tỷ suất này càng cao đồng nghĩa với lợi nhuận cao hơn, nhưng đi kèm rủi ro lớn hơn.

Ở lĩnh vưc văn phòng, Tokyo dự kiến ​​sẽ chứng kiến ​​tỷ suất vốn hóa thấp nhất khu vực trong năm nay, đạt 2,60%. Con số này tại Thượng Hải và Sydney lần lượt là 4,53% và 4,40%, tăng nhẹ lên mức 4,60% và 4,50% vào 2 năm sau đó.

Trong khi đó, lĩnh vực bán lẻ tại Seoul và Sydney dự kiến ​​có tỷ suất vốn hóa giảm từ 4,3% xuống 4,20% và 4,38% xuống 4,33% vào năm 2024. Bị ảnh hưởng bởi các hạn chế đi lại, tỷ lệ này của Thượng Hải có thể đạt đỉnh vào năm 2023 ở mức 4,88%, cao nhất trong vòng 5 năm.

bất động sản công nghiệp dẫn đầu về mức tăng trưởng lợi nhuận

Theo báo cáo ngày 09/06/2022 của công ty Cushman & Wakerfield, các REIT về bất động sản công nghiệp trong khu vực đạt mức tăng trưởng lợi nhuận hàng năm là 24,7% nhờ sự phát triển chưa từng có của thương mại điện tử suốt 3 năm qua.

Tỷ lệ này đối với các quỹ REIT về bất động sản chăm sóc sức khỏe là 22,3%, nhà ở là 19,1%, bất động sản phức hợp là 13,9% và văn phòng là 16,1%. Trong khi đó, khách sạn và bán lẻ, chỉ đạt lần lượt 9,4% và 9,8% do chịu ảnh hưởng nặng nề từ các đợt giãn cách.

Catherine Chen, Giám đốc nghiên cứu của Cushman & Wakerfield tại châu Á – Thái Bình Dương, cho biết: "Những thay đổi không thể phủ nhận trong hoạt động kinh tế đã mang lại những thách thức chưa từng có đối với các lĩnh vực bất động sản truyền thống, chẳng hạn như văn phòng và trung tâm thương mại. Mặt khác, sự gia tăng các hoạt động kinh tế mới đã đưa những loại bất động sản thay thế như công nghiệp, hậu cần và trung tâm dữ liệu trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư”.

Cushman & Wakefield cho biết tầng lớp trung lưu ngày càng tăng ở châu Á, vị thế của thị trường bán lẻ trực tuyến lớn nhất trên thế giới, và thương mại nội khối ngày càng tăng đã mang lại hiệu suất cao cho bất động sản công nghiệp toàn khu vực.

Báo cáo của công ty này cho biết: "Ngay cả những bất ổn ngắn hạn trong môi trường kinh tế vĩ mô cũng có thể làm tăng nhu cầu đối với bất động sản hậu cần trong khu vực, khi các nhà phát triển tích lũy không gian nhà kho để ứng phó với sự gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu”.

Báo cáo nhấn mạnh rằng những thay đổi trong sản xuất và công nghệ sẽ dẫn đến nhu cầu lớn hơn đối với các bất động sản có tính kỹ thuật cao hơn. Do đó, các REIT hiệu quả nhất thường bao gồm những bất động sản liên tục được cải tạo và nâng cấp để phù hợp với tình hình mới.

Cushman & Wakefield cho biết: "Các cơ sở công nghiệp hiện nay cần phải khác so với 10 năm trước. Nếu các nhà phát triển bất động sản hậu cần sử dụng máy bay không người lái và phương tiện tự động để giao hàng, thì các cơ sở này cần có thiết bị di chuyển và điểm sạc phù hợp. Các REIT phải tiếp tục tái tạo danh mục đầu tư thông qua tăng cường vốn vào công nghệ hoặc các hoạt động mua bán và sáp nhập”.

Vào cuối năm 2021, khu vực châu Á có 198 REIT với tổng giá trị thị trường là 304,1 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm 2020. Nhật Bản chiếm gần một nửa tổng giá trị, trong khi Singapore đứng thứ hai với 28,1%.

Trong số này có 89 REIT về bất động sản phức hợp, 30 REIT về văn phòng, 25 REIT về khu công nghiệp hoặc hậu cần, 24 REIT về bất động sản bán lẻ, 17 REIT về khách sạn, 7 REIT về bất động sản chăm sóc sức khỏe, 4 REIT về nhà ở và 2 REIT về trung tâm dữ liệu.